Kupovina prve nekretnine jedan je od najvećih finansijskih koraka u životu, a od ove godine građani Bosne i Hercegovine imaju konkretan način da uštede nekoliko hiljada maraka kroz povrat PDV-a na prvi stambeni objekat. Novi Pravilnik Uprave za indirektno oporezivanje stupio je na snagu 8. jula 2026. godine i po prvi put jasno uređuje ko ostvaruje pravo, koliki je iznos povrata i kako teče postupak.
Šta je povrat PDV-a na prvi stan
Kada kupujete novoizgrađeni stan ili kuću od investitora koji je obveznik poreza na dodatu vrijednost, u cijenu je uračunat PDV po jedinstvenoj stopi od 17 posto. Mjera povrata omogućava da vam se dio tog PDV-a vrati, čime se olakšava rješavanje prvog stambenog pitanja, prije svega mladim ljudima i porodicama.
Novi Pravilnik od 8. jula 2026.
Za razliku od ranijih nejasnoća, sada postoji precizan pravni okvir. Pravo se priznaje i retroaktivno, za nekretnine kupljene i uknjižene nakon 12. aprila 2025. godine. To znači da i oni koji su kupili stan prije stupanja Pravilnika na snagu mogu podnijeti zahtjev, ako ispunjavaju uslove.
Povrat se odnosi isključivo na novogradnju na koju je plaćen PDV, a ne na kupovinu od fizičkog lica na sekundarnom tržištu.
Ko ima pravo na povrat
Da biste ostvarili pravo, moraju biti ispunjeni sljedeći uslovi:
- Punoljetni ste državljanin BiH sa stalnim prebivalištem u Bosni i Hercegovini.
- Kupujete prvi stambeni objekat, i to novogradnju od investitora koji je obveznik PDV-a.
- Vi i članovi domaćinstva za koje tražite uvećanje površine u posljednjih sedam godina niste imali u vlasništvu ili suvlasništvu nekretninu za stanovanje.
- Nekretnina je kupljena i uknjižena nakon 12. aprila 2025. godine.
Koliko iznosi povrat
Povrat se priznaje za površinu do 40 m² za kupca, uvećanu za 15 m² po svakom dodatnom članu porodičnog domaćinstva. Maksimalan iznos po jednom zahtjevu računa se primjenom stope od 14,5299 posto na vrijednost do 55 m² po prosječnoj cijeni stana iz posljednjeg izvještaja Agencije za statistiku BiH.
Maksimalan povrat trenutno iznosi do 24.557,74 KM po jednom zahtjevu. Konačan iznos zavisi od stварne cijene stana, priznate površine i broja članova domaćinstva.
Priznata površina prema broju članova domaćinstva izgleda ovako:
| Sastav domaćinstva | Priznata površina |
|---|---|
| Samo kupac | 40 m² |
| Kupac + 1 član | 55 m² |
| Kupac + 2 člana | 70 m² |
| Kupac + 3 člana | 85 m² |
| Kupac + 4 člana | 100 m² |
Okvirni iznos koji vam pripada možete brzo provjeriti kroz naš kalkulator povrata PDV-a za prvu nekretninu, a koliko PDV-a je sadržano u cijeni pokazuje PDV kalkulator.
Potrebna dokumentacija
Uz zahtjev se podnosi propisani set dokumenata. Većina njih ne smije biti starija od šest mjeseci:
- Obrazac ZKPS (zahtjev za povrat) i Izjava kupca na obrascu IKPS.
- Notarski obrađen kupoprodajni ugovor.
- Poreska (PDV) faktura investitora.
- Dokaz o uplati kupoprodajne cijene (bankovni izvod).
- Dokaz o uknjižbi vlasništva (zemljišnoknjižni izvadak).
- Uvjerenje o državljanstvu i prebivalištu.
- Izvodi iz matičnih knjiga za članove domaćinstva.
- Uvjerenja nadležnih organa da kupac i članovi nisu posjedovali nekretninu u posljednjih sedam godina.
Postupak korak po korak
- Provjerite ispunjavate li sve uslove i za koju površinu imate pravo.
- Prikupite kompletnu dokumentaciju navedenu iznad.
- Popunite obrazac ZKPS i izjavu IKPS.
- Predajte zahtjev nadležnoj jedinici, odnosno regionalnom centru UIO prema sjedištu prodavca.
- UIO provjerava dokumentaciju i donosi rješenje o pravu na povrat.
- Odobreni iznos isplaćuje se na vaš bankovni račun.
Rokovi za podnošenje
Zahtjev se u pravilu podnosi do 30. juna naredne godine za stanove kupljene u prethodnoj godini. Za nekretnine kupljene u prelaznom periodu, između 12. aprila 2025. i stupanja Pravilnika na snagu 8. jula 2026., rok za podnošenje je šest mjeseci od stupanja Pravilnika na snagu. Propuštanje roka znači gubitak prava, pa je važno pripremiti dokumentaciju na vrijeme.
Obaveze nakon dobijanja povrata
Korisnik prava ne smije otuđiti stan pet godina od dana uručenja rješenja o povratu PDV-a. Ako se stan proda ili prenese prije isteka tog roka, može nastati obaveza vraćanja primljenog iznosa.
Česte greške
- Podnošenje zahtjeva za stan kupljen od fizičkog lica, na koji PDV nije ni obračunat.
- Zastarjela dokumentacija starija od šest mjeseci.
- Pogrešno računanje priznate površine za članove domaćinstva.
- Propuštanje roka za podnošenje zahtjeva.
Zaključak
Povrat PDV-a na prvi stan konačno je jasno uređen i predstavlja stvarnu uštedu za građane koji prvi put rješavaju stambeno pitanje. Prije podnošenja zahtjeva provjerite aktuelne informacije na zvaničnom izvoru Uprave za indirektno oporezivanje, jer se prosječna cijena stana i maksimalni iznos povrata mogu mijenjati.
Često postavljana pitanja
Ko ima pravo na povrat PDV-a za prvu nekretninu?
Pravo imaju punoljetni državljani BiH sa stalnim prebivalištem u BiH koji prvi put kupuju novoizgrađenu nekretninu od investitora obveznika PDV-a, uz uslov da u posljednjih sedam godina nisu posjedovali nekretninu za stanovanje. Nekretnina mora biti kupljena i uknjižena nakon 12. aprila 2025.
Koliki je maksimalan iznos povrata?
Maksimalan iznos po jednom zahtjevu trenutno iznosi do 24.557,74 KM. Priznaje se površina do 40 m² za kupca, uvećana za 15 m² po svakom dodatnom članu porodičnog domaćinstva.
Mogu li ostvariti povrat ako sam kupio stan prije stupanja Pravilnika na snagu?
Da. Pravo se priznaje i za nekretnine kupljene i uknjižene nakon 12. aprila 2025. Za taj prelazni period rok za podnošenje zahtjeva je šest mjeseci od stupanja Pravilnika na snagu 8. jula 2026.
Da li mogu dobiti povrat za stan kupljen od fizičkog lica?
Ne. Povrat je moguć samo pri kupovini novogradnje od investitora koji je obveznik PDV-a, jer se povrat odnosi na stварno plaćeni PDV. Kupovina na sekundarnom tržištu od fizičkog lica ne daje to pravo.
Postoji li obaveza nakon dobijanja povrata?
Da. Stan se ne smije otuđiti pet godina od uručenja rješenja o povratu, u suprotnom može nastati obaveza vraćanja primljenog iznosa.
